Bij het lezen van dit artikel 1 en 2 gingen mijn gedachten terug naar wat debatten in de periode 2018 – 2022. Een ervan had als onderwerp ‘woonvisie’ over het betaalbaar houden van wonen in Enschede. De PvdA was een van de partijen die maatregelen aangekondigde als zelfbewoningsplicht, anti-speculatiebeding en aankoopbescherming. Het maakt daarnaast eens te meer duidelijk hoe gemakkelijk mensen vanuit deze politieke inkleuring over andermans (vastgoed) portemonnee menen te kunnen beslissen
Vooraf
Eigenlijk is het simpel. Zolang de woningbouwkosten plus grond en andere bijkomende kosten lager zijn dan de huizenprijzen. Dan wordt er wel gebouwd.
De praktijk is – door toedoen van de politiek – echter weerbarstiger. Huizen zijn onbetaalbaar, er wordt te weinig gebouwd terwijl de vraag op de woningmarkt sterk is toegenomen.
Onze jongeren moeten noodgedwongen bij hun ouders blijven wonen (wat leidt tot gedwongen uitstel van allerlei gezinsplannen). Als je samenwoont of gehuwd bent, en het komt tot een scheiding, dan moet je toch nog samen in het huis blijven wonen.
Immigratie een van de grootste oorzaken, maar ik moet toegeven dat er wel degelijk andere aanwijsbare oorzaken en oplossingen zijn.
Concreet en controleerbaar sturen
Een groot deel van de landelijke plannen voor de bouw van 1 miljoen woningen voor 2030 zijn nauwelijks concreet. De lokale plannen zijn al niet veel anders. Het Enschedese college – en dan met name de toen verantwoordelijk wethouder Jeroen Diepemaat – had het zelfs in 2023 nog over ‘het droombeeld’ van Enschede over 10 jaar.
En dat vanuit niet doortimmerde businessplannen zoals in 2019 de metamorfose van het stationsgebied werd aangekondigd. Om met dit alles de ‘Randstad’ te willen verleiden. En daarmee dus ook investeerders verleiden om te investeren.
Het college blijft duidelijk volharden in de ‘Hugotjes’ en voor de raad ondoorzichtig en oncontroleerbaar handelen. En ze wordt daarin nog steeds gesteund door een meerderheid wat uiteindelijk de coalitie bestaande uit BurgerBelangen Enschede, VVD, PvdA en de CU.
Een college dat – nadat een motie om het zelf te doen het niet haalde – ons initiatief voorstel huisvestingverordening / huisvestingvergunning (uit 2019!!) destijds gewoon niet serieus wenste op te pakken. Navraag hierover afdeed met hautain: ‘als er wat te melden is, dan hoort u het’.
Vervolgens komt dan het toen zittende college met een binnen de coalitie gepolderde huisvestingsverordening met de naam aankoopbescherming. Het resultaat daarvan: ‘een tekort aan betaalbare woningen’ geeft de scheidend fractievoorzitter (PvdA) nu aan.
En dan komt deze scheidende fractievoorzitter nu nog met het plan; jaarlijks aanpassen van de woonvisie. Ik kan dan ook alleen maar concluderen, dat de politieke inzet (ook) op het gebied van wonen en woningbouw heeft gefaald en onder dit politieke gesternte zal het blijven falen.
Hoe stond VB erin?
De mening van Verbindend Enschede (nu BVNL-Enschede) was (en is) als volgt: Zelfbewoningsplicht lijkt in eerste instantie een mooie oplossing, alleen zal dit resulteren in hogere huren omdat kleine particuliere investeerders zullen niet gaan bouwen. En grote institutionele investeerders die al vastgoed hebben, zullen hun huren zien stijgen.
Je pakt hiermee ook enkel de verkopende partij (huiseigenaren), en het tekort aan sociale huurwoningen los je er niet mee op. Zeker niet met de onder de PvdA tot stand gekomen verhuurdersheffing die toen nog in stand werd gehouden.
Voor de gewone koper (mits toegang tot de hypotheekmarkt) zou er dus mogelijk een voordeel zijn. Huizen zouden goedkoper worden omdat de vraag naar woningen door een deel van de beleggers die wensen te verhuren afneemt.
Wel hebben door belastingmaatregelen particuliere en (kleine) beleggers hun woningen verkocht en van de verhuurders markt gehaald, met als resultaat nog minder huurwoningen in verschillende prijsklassen en nog minder doorstroming vanuit sociale huurwoningen.
Daar komt het volgende bij: dat om een zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding op te kunnen leggen moet de gemeente partij zijn. Indien gronden en/of gebouwen niet in bezit zijn van de gemeente krijg je dus kostenverhogende en niet te controleren U-bocht constructies.
De U-bochtconstructie
Om zelfbewoningsplicht en anti-speculatie op te leggen moet er dus gekocht worden door de gemeente. De gemeente koopt dus als ze niet zelf in het bezit zijn van de gebouwen en/of de gronden van de ontwikkelaar/bouwer. Vervolgens wordt er weer verkocht door de gemeente aan dezelfde ontwikkelaar/bouwer met de dan opengelegde zelfbewoningsplicht en anti-speculatie beding.
Meer concreet:
Aan de Molenstraat (onderdeel van de droom zonder doortimmerd businessplan Stationsgebied) werd het deel van het Bölke gekocht door een investeerder/bouwer. Als deze rendement wil maken, zou hij een wijziging van het bestemmingsplan moeten aanvragen. En om te bouwen moet hij de gebouwen afbreken om nieuw te kunnen bouwen. Anders kunnen ze immers geen rendement maken.
Wat er dus gebeurd is het volgende
– de gemeente koopt wat de investeerder/bouwer heeft gekocht van de oorspronkelijke eigenaar,
– vervolgens gaat de gemeente de panden slopen en alles bouwrijp weer terug verkopen aan dezelfde investeerde/bouwer,
– om dat te kunnen neemt dus de gemeente de sloopkosten en bouwrijp maken voor haar rekening,
– de oorspronkelijke eigenaar, de investeerder/bouwer krijgt dus een bouwrijp perceel terug geleverd.
Een perceel waar ze dus appartementen op kunnen bouwen met minder rendabele verkoop/verhuur mogelijkheden. En omdat er, zoals ook wordt aangegeven, de gemeente bij voorkeur samenwerkt met de corporaties (sociale huur), kan er ook worden afgesproken een x aantal sociale huurwoningen,
– al met al, de investeerder/bouwer heeft minder financieel rendement. En de gemeente, wat wordt genoemd ‘maatschappelijk rendement’.
Het zal voor de geïnteresseerde lezer duidelijk zijn dat iemand het gewenste ‘maatschappelijke rendement’ moet betalen. Het maakt dan tevens duidelijk hoe goed mensen met deze politieke overtuiging zijn in het weggeven van andermans geld (ons belastinggeld dus). Terwijl het de taak is van de gemeente juist is faciliteren, niet om projectontwikkelaar te spelen.
Wat betreft het deel ‘actieve grondpolitiek’ van de gemeente Enschede ligt de schade en schande immers nog vers in het geheugen. Maar hardleers als ze bij de vroegere ondernemers partij zijn vroeg de toenmalige wethouder (nu Burgemeester van Losser) gewoon weer om 40 miljoen voor actief grondbeleid!
Conclusie en mijn visie
Bij het ontwikkelen van de woonvisie zou je moeten kiezen voor een aanpak waarbij je zelf de regie hebt. En niet afhankelijk zijn van niet concrete plannen die tot doel hebben binnen te halen van rijks subsidies met een terugbetaal clausule. Juist nu moeten op korte termijn stappen worden gezet. En dan vooral faciliterend, niet voorschrijvend maar samen. De midden en lange termijn samen met partners.
Alle vormen van opvang en beschikbare woonruimte beter op elkaar afstemmen. Ervoor zorgen dat het verder verstopt raken van de asielketen wordt voorkomen. Wonen in vakantiewoningen en vakantie chalets mogelijk maken.
En wat betreft die 170.000…… Als je als landelijke overheid niet bereidt bent om de aanvoer te stoppen. Dan kun je op gemeentelijk niveau, met de huidige belemmeringen, niet de woningnood oplossen en wordt ieders veilige woon- en leefomgeving vernietigd.
Dan zal dus uiteindelijk elk ‘flexwoon’ budget ontoereikend zijn!
